근저당이 뭐야 ??

신혼부부가 전세집을 구할 때 등기부등본의 '을구'에서 확인해야 할 중요한 사항 중 하나는 근저당권 설정 여부입니다. 근저당은 집주인이 은행 등 금융기관에서 대출을 받기 위해 집을 담보로 설정한 것으로, 이는 곧 해당 주택에 빚이 있다는 의미입니다. 신혼부부의 소중한 전세금을 보호하기 위해서는 근저당 설정된 집을 계약할 때 따르는 위험성을 정확히 인지하고, 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

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신혼부부 전세집 구할 때 알아야 할 것들(전세사기 방지 방법 ①)

근저당 설정의 위험성

근저당이 설정된 집은 다음과 같은 위험을 내포하고 있습니다.

• 경매 위험: 집주인이 대출금을 갚지 못할 경우, 금융기관은 해당 주택을 경매에 넘길 수 있습니다. 이 경우, 세입자는 전세금을 온전히 돌려받지 못할 위험에 처하게 됩니다.
• 선순위 권리: 근저당권은 전세보증금보다 먼저 변제받을 권리가 있습니다. 따라서 경매가 진행될 경우, 금융기관이 먼저 대출금을 회수한 후 남은 금액으로 전세금을 변제받게 되므로, 전세금 회수가 어려워질 수 있습니다.
• 깡통전세: 집값 하락 시, 전세금과 근저당 설정액의 합이 집값보다 높아지는 깡통전세가 될 수 있습니다. 이 경우, 경매가 진행되더라도 전세금을 전부 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

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근저당 관련 확인 사항 및 예방책

1. 등기부등본 확인: 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여 근저당 설정 여부와 채권최고액(실제 대출금의 120% 수준)을 확인해야 합니다. 등기부등본은 계약 전, 계약 직전(잔금 지급 시) 두 번 확인하는 것이 좋습니다. 과거 압류, 가압류 기록이 있다면 계약을 피하는 것이 안전합니다.
2. 선순위 채권 금액 확인: 전세보증금과 근저당 채권최고액의 합이 집값의 70~80%를 초과하는 경우, 깡통전세 위험이 높으므로 계약을 신중하게 고려해야 합니다.
3. 안전한 계약 조건:
   • 근저당 말소 조건: 계약 시 "잔금 지급일까지 근저당을 말소한다"는 특약을 기재하고, 이를 어길 시 계약을 해지하고 계약금을 반환받을 수 있도록 명시합니다.
   • 전세보증금 반환 보증보험 가입: HUG(주택도시보증공사) 등에서 제공하는 전세보증금 반환 보증보험에 가입하여 전세금을 보호합니다. 단, 보증보험 가입 가능 여부는 주택의 시세, 근저당 설정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
   • 특약 활용: "전입신고 효력 발생 다음 날까지 계약 당시 상태를 유지한다"는 특약을 기재하여, 계약일 당일 근저당 설정으로 인해 대항력을 잃는 상황을 방지합니다. "안심전세대출 불가 시 계약 무효 및 계약금 반환" 조항을 넣어, 대출이 불가능할 경우를 대비합니다.
4. 계약 후 절차 준수:
   • 전입신고 및 확정일자: 이사 후 즉시 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보합니다. 전입신고는 이사 당일에 하는 것이 안전하며, 확정일자는 전월세 신고 시 자동으로 부여받을 수 있습니다.
5. 임대인 확인:
   • 신분 확인: 계약 시 등기부등본 상 소유자와 계약자가 동일인인지 신분증을 통해 확인합니다. 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 확인합니다.
   • 세금 완납 여부 확인: 임대인의 동의를 얻어 국세 및 지방세 완납 증명서를 확인하여 세금 체납 여부를 확인합니다. 2023년 4월 이후 보증금 1천만 원 초과 시 임대인 동의 없이 국세 체납액 확인이 가능합니다.
6. 시세 확인: 주변 시세를 꼼꼼히 확인하여 전세가가 적정한지 판단하고, 시세보다 과도하게 높은 전세는 피하는 것이 좋습니다.
7. 전문가 도움: 계약 시 공인중개사의 도움을 받아 안전한 계약인지 확인하고, 법률 전문가의 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다.

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추가 정보

• 서울시 신혼부부 임차보증금 이자지원 사업: 서울시는 신혼부부의 주거비 부담을 줄이기 위해 임차보증금 이자 지원 사업을 시행하고 있습니다. 소득 기준, 지원 금리 등을 확인하여 혜택을 받을 수 있는지 확인해 보세요.
• 주택도시기금 대출: 신혼부부를 위한 주택도시기금의 전세자금 대출 상품을 활용할 수 있습니다.

이 정보는 참고 목적으로 제공되며, 법률 또는 금융 자문으로 간주되어서는 안 됩니다. 전세 계약과 관련된 결정은 전문가와 상담하여 신중하게 내리시길 바랍니다.