부동산

용적률은 또 뭐고 ㅠㅠ

sinply 2025. 4. 30. 17:50
반응형
SMALL

🏢 용적률이란?

용적률(容積率, Floor Area Ratio)은 한자로 풀어보면 ‘담을 용(容)’, ‘쌓을 적(積)’, ‘비율 율(率)’입니다.
쉽게 말하면, “대지 위에 얼마나 많은 건축물의 공간을 쌓았느냐”, 즉 건축물의 총 바닥면적이 대지 면적에 비해 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다.

🍰 케이크와 용적률로 비유해보기

다시 케이크로 비유해 볼까요?

  • 전체 케이크 판이 대지 면적입니다.
  • 그 위에 얹어진 여러 겹의 스펀지, 생크림 층, 초콜릿 층 등이 건축물의 각 층 바닥 면적입니다.

예를 들어 100㎡짜리 땅 위에

  • 1층 100㎡
  • 2층 100㎡
  • 3층 100㎡

이렇게 총 300㎡ 면적의 건물을 지었다면,

markdown
복사편집
용적률 = (총 바닥면적 ÷ 대지면적) × 100 = (300 ÷ 100) × 100 = 300%

즉, 용적률 300%라는 건, 대지 면적의 3배만큼 공간을 수직적으로 사용했다는 의미입니다.

🧮 건폐율과의 차이점은?

많은 분들이 건폐율과 용적률을 혼동하시는데요, 둘은 목적도 계산 방식도 다릅니다.

구분건폐율용적률
계산 방식 (1층 건축면적 ÷ 대지면적) × 100 (연면적(모든 층 합) ÷ 대지면적) × 100
기준 면적 1층 바닥면적 전체 층 바닥면적
의미 얼마나 넓게 퍼져 있는지 얼마나 높게 쌓았는지
목적 채광, 통풍 확보 개발밀도 제한, 기반시설 유지

쉽게 기억하는 꿀팁

  • 건폐율 = 땅 위에 펼쳐진 면적
  • 용적률 = 땅 위에 쌓은 면적

🏙️ 용적률은 왜 필요할까요?

도시는 무한정 넓어질 수 없고, 사람은 많아지는데 땅은 늘지 않습니다.
그래서 도시 안에서 더 많은 사람들을 수용하려면 수직으로 쌓을 수밖에 없죠.
하지만 너무 높게, 빽빽하게 쌓으면 교통체증, 통풍불량, 일조권 침해 등의 문제가 발생합니다.
이런 걸 방지하기 위해 국가는 용적률을 제한합니다.

🏠 실제 예시로 용적률 계산해보기

대지 면적: 400㎡
법적 용적률 제한: 200%
→ 지을 수 있는 최대 연면적: 400㎡ × 200% = 800㎡

이 연면적 800㎡는 어떻게 사용할 수 있을까요?

층 수각 층 면적연면적
1층 200㎡ 200㎡
2층 200㎡ 200㎡
3층 200㎡ 200㎡
4층 200㎡ 200㎡
합계 - 800㎡ (OK)

✔️ 이 경우, 4층짜리 건물까지는 가능하지만,
5층을 올리거나 층당 면적을 늘리는 건 불법이 됩니다.

🧱 용적률을 좌우하는 요소들

  1. 지역 용도
    • 주거지역: 보통 100~300%
    • 상업지역: 최대 1300%까지도 가능
    • 공업지역: 약 300~400%
  2. 도로 너비
    • 접한 도로가 넓을수록, 도시 인프라가 받쳐주기 때문에 더 높은 용적률 허용 가능
  3. 건물 용도
    • 아파트, 오피스텔, 주상복합 등은 각각 기준이 다름

🧠 용적률이 높은 아파트는 무조건 좋은가요?

일반적으로는 높은 용적률 = 많은 세대 수 = 높은 수익성을 의미하지만,
너무 높은 용적률은 생활의 질을 떨어뜨릴 수 있습니다.

  • 문제점
    • 건물 간격이 좁아져서 햇빛이 잘 안 들어옴
    • 주차공간 부족
    • 놀이터, 녹지 공간 부족
    • 층간소음, 프라이버시 침해

그래서 최근 부동산 시장에서는 낮은 용적률 + 넓은 커뮤니티 공간을 강조하는 단지들이 인기를 끌고 있습니다.

🧱 용적률의 활용과 건축 전략

A. 2종 일반주거지역의 용적률 제한이 200%일 때

  • 대지 면적이 300㎡라면 → 연면적 600㎡까지만 건축 가능
  • 따라서 층 수 제한과 건폐율에 따라 2~3층 규모의 단독주택이나 다가구주택이 보통 들어섭니다.

B. 상업지역 용적률 1000% 이상

  • 같은 대지 면적이라도 연면적 3000㎡ 이상 확보 가능
  • 그래서 고층 오피스 빌딩, 주상복합 아파트가 주로 들어서게 됩니다.

🏗️ 도시계획과 용적률

국토교통부나 각 지자체는 도시의 발전 방향에 따라 용적률을 조절합니다.

  • 도심 재개발: 용적률을 높여 고층 건물 유도
  • 녹지보전지역: 용적률을 낮춰 개발 억제
  • 역세권 개발: 대중교통 이용 유도 → 고밀도 개발 허용

실제로 서울 여의도, 강남, 종로 같은 중심지는 1000% 이상도 허용되는 경우가 있으며,
신도시나 택지개발지구는 초기에는 낮은 용적률로 시작해서 점차 상향 조정하기도 합니다.

🎮 게임과 용적률

도시 건설 시뮬레이션 게임, 예를 들어 심시티, 시티즈 스카이라인 같은 게임을 해보신 분들은 용적률 개념이 익숙하실 겁니다.
건물 하나하나가 도시의 인구 밀도, 교통, 환경에 어떤 영향을 미치는지 직관적으로 보여주기 때문에, 도시계획이 얼마나 섬세하고 과학적인 작업인지 느낄 수 있죠.

💡 마무리하며

용적률은 단순한 숫자가 아닙니다.
그 숫자 하나가 건물의 높이, 도시의 밀도, 사람들의 삶의 질을 결정짓습니다.
특히 땅값이 비싼 한국 같은 나라에서는, 용적률은 곧 땅의 가치라고 할 수도 있습니다.

부동산 투자, 건축 설계, 도시계획에 관심이 있는 분이라면 용적률은 반드시 알아야 할 핵심 개념입니다.

📌 핵심 요약

  • 용적률 = 모든 층의 바닥면적의 총합 ÷ 대지면적 × 100
  • 얼마나 높게 쌓을 수 있는지를 의미
  • 건폐율과는 달리 수직적 확장을 의미
  • 도시계획, 건축설계, 부동산 개발에서 핵심 기준
  • 높은 용적률이 무조건 좋은 것은 아님 (주거 쾌적성 저하 가능)
LIST