전세권 설정이 뭔대?
🔒 전세권 설정, 그냥 전세랑 뭐가 다를까?
부동산 등기판 위의 숨은 권리 이야기
🏠 “1억 전세로 들어갔는데, 집이 경매에 넘어갔다고?”
이건 절대 영화 속 이야기가 아니야.
직장 생활 5년 차, 처음으로 전세로 독립한 민수는 1억 원짜리 전셋집을 구했다.
집주인은 친절했고, 계약서도 깔끔했으며, 입주 전 집도 싹 리모델링해서 상태가 너무 좋았지.
그런데 1년쯤 지난 어느 날, 집 앞으로 날아온 등기우편 한 통.
‘이 부동산은 경매 개시가 결정되었습니다.’
순간 머리가 하얘진 민수는 등기부등본을 떼봤고, 자신보다 먼저 근저당이 걸린 사실을 뒤늦게 알게 됐어.
이런 경우, 전세금 전부를 돌려받지 못하는 상황도 실제로 발생할 수 있어.
그리고 이럴 때 유일한 방패막이가 되는 게 바로 전세권 설정이야.
👀 전세? 전세권? 같은 말 아냐?
흔히 ‘전세’라고 하면 그냥 계약서 쓰고 전입신고하고 사는 걸 떠올려.
하지만 부동산 법적으로는 두 가지가 있어:
① 일반 전세 (임대차 계약)
가장 많이 쓰이는 방식.
전세 계약서를 쓰고 전입신고 + 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하지.
법적으로는 채권 관계야. 즉, '이 집에 살 권리가 있다'가 아니라,
'이 사람에게 돈을 돌려줘야 한다'는 관계. 그래서 경매나 파산 등 위험요소에 약해.
② 전세권 설정
전세금과 함께 ‘전세권’이라는 물권을 등기부에 등재하는 방식.
법적으로 부동산에 대한 사용권, 수익권, 우선변제권을 갖는 물권이 돼.
즉, 네 권리가 집에 붙어버리는 것이야. 소유자가 바뀌어도, 팔려도, 네 권리는 유지돼.
📘 사례로 보는 전세권의 힘
🔹 사례 1) 일반 전세, 근저당보다 순위 낮으면?
집주인이 이미 대출을 받은 상태에서 너랑 전세 계약을 했다면,
그 대출보다 후순위로 밀리는 거야.
즉, 집이 경매에 넘어가면 은행이 먼저 돈을 가져가고, 너는 남은 돈에서 받아야 해.
🔹 사례 2) 전세권 설정한 경우
등기부등본에 너의 ‘전세권’이 대출보다 먼저 등기돼 있다면,
경매로 집이 팔려도 네가 우선적으로 보전받아.
심지어 집주인이 전세금을 안 돌려줘도 직접 경매를 청구해서 받아낼 수 있어.
이게 바로 ‘물권’의 위력이지.
⚖️ 전세권 설정 vs 일반 전세 비교 정리
| 법적 성격 | 채권 (집주인에게 청구) | 물권 (부동산 자체에 권리 행사) |
| 등기 필요 | X | O (필수) |
| 대항력 확보 | 전입신고 + 확정일자 | 등기로 자동 확보 |
| 우선 변제권 | 일정 조건 하에 확보 가능 | 등기 순위에 따라 강력하게 행사 가능 |
| 집주인 변경 시 | 계약 유지 여부 불확실 | 전세권 존속, 거주 유지 가능 |
| 집주인 불이행 시 | 내용증명, 소송 등 간접적 절차 | 바로 경매 신청 가능 |
| 추가 비용 | 거의 없음 | 등기 비용, 등록세 등 수십만 원 |
| 실무 활용도 | 매우 흔함 | 드묾 (복잡함과 협상 문제로) |
😮 그런데 왜 사람들이 전세권을 잘 안 해?
많은 사람이 전세권 설정이 좋다는 걸 들어봤지만, 실제 계약에선 잘 사용되지 않아. 이유는 크게 3가지야:
1. 집주인의 반대
전세권이 설정되면, 집에 대한 권리를 일부 넘겨주는 셈이라서
집을 담보로 대출을 받기 어렵고, 팔 때도 복잡해져.
그래서 집주인 입장에선 ‘왜 굳이?’라는 반응이 많아.
2. 등기 비용과 절차
전세권 설정을 하려면 등기소에 가서 신청하고, 등록세, 교육세, 법무사 수수료 등
비용이 최소 수십만 원 들 수 있어.
이 비용은 통상 세입자가 부담하는 구조야.
3. 절차가 복잡하고 생소함
법적으로는 안전하지만, 법무사 도움 없이 직접 하긴 꽤 복잡해.
게다가 잘못하면 등기 순위에서 밀릴 수도 있어서 신중해야 하지.
📂 전세권 설정 절차 한눈에 보기
Step 1. 임대인과 전세 계약서 작성
👉 반드시 전세권 설정에 동의받아야 함
Step 2. 전세권 설정 등기 신청서 작성
👉 관할 등기소에서 신청
Step 3. 세금 및 수수료 납부
👉 등록면허세, 교육세 등 포함
Step 4. 등기 완료 후 등기부등본 확인
👉 ‘전세권자’로 내 이름이 등록되었는지 꼭 확인!
📌 전세권이 빛을 발하는 순간들
- 🔺 집에 기존 근저당이 있는 경우
- 🔺 전세금이 고액인 경우 (예: 2억 이상)
- 🔺 장기 계약이라서 거주 안정성이 중요한 경우
- 🔺 집주인이 외국인, 법인, 고령자라서 신뢰가 어려운 경우
- 🔺 소유권 이전 가능성이 높은 매물 (예: 경매 낙찰 부동산)
이런 조건이라면 무조건 고려해봐야 해.
비용 좀 들더라도 수천만 원, 억 단위의 보증금을 지킬 수 있다면 남는 장사야.
🧠 실전 꿀팁! 전세권 협상 전략
- 법적 근거 제시:
"등기부등본에 전세권이 있으면, 오히려 임대인에게도 안전합니다."
(추후 분쟁이나 소송 방지) - 비용 일부 부담 제안:
"설정 비용을 제가 부담할 테니 전세권 등기를 하게 해주세요." - 법무사 동행 제안:
절차를 명확히 보여주면 심리적 부담이 줄어들어. - 대안 제시:
전세권이 안 된다면 최소한 ‘전입신고 + 확정일자 + 선순위 확인’까지는 요구하기.
📝 마무리하며: 돈보다 중요한 건 권리다
대한민국에서 집은 단순한 주거 공간이 아니라 목돈이 걸린 투자야.
그만큼 안전장치도 제대로 챙겨야 해.
전세권 설정은 선택일 뿐이지만, 때로는 ‘보증금 생존율’을 좌우하는 강력한 카드가 될 수 있어.
특히 요즘처럼 부동산 시장이 불안정한 시기엔,
자기 권리를 등기부에 새기는 게 불안한 세입자를 지키는 든든한 갑옷이 돼줄 거야.