4대장 - 확정일자, 잔금일, 입주일, 전입신고

🏠 “전세 계약이 처음인 당신에게” – 전세 4대장 이야기

김세입 씨는 생애 첫 전세 계약을 앞두고 있습니다.

부동산에서는 계약서를 쓰자고 하고, 은행에서는 전세대출이 승인되었다고 하고, 주변 친구들은 “확정일자 꼭 받아야 돼!“라며 겁을 줍니다.

“확정일자? 그게 뭐야? 전입신고는 언제 해? 잔금일은 무슨 날이야? 입주일은 또 뭐고?”

혼란 그 자체. 하지만 걱정 마세요.

이 네 가지 개념만 정확히 이해하면 전세 보증금 1원도 안 떼이고 보호받을 수 있습니다.

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1.  잔금일 = 돈 다 내는 날이자 계약이 진짜로 성립되는 날

잔금일은 말 그대로 계약금 이후 남은 돈(잔금)을 집주인에게 모두 지급하는 날입니다.

전세 계약서에는 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 나뉘는데, 실무에서는 계약금 + 잔금만 있는 경우가 대부분입니다.

잔금일에 어떤 일이 벌어질까요?

• 집주인에게 전세보증금 전액을 송금하고
• 그 대가로 열쇠(문자 그대로)를 인도받습니다.
• 여기서 중요한 건 바로 **‘점유’**입니다.
• 보증금 냈고, 열쇠 받았고, 이제 이 집은 내가 사는 집!

따라서 실무적으로는 이 날이 곧 입주일이 됩니다.

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2.  입주일 = 실제로 내가 집에 들어가는 날

“점유”라는 단어를 쉽게 풀면 내 짐이 들어가서 내가 살기 시작한 날입니다.

중요한 포인트는 전입신고나 확정일자를 받으려면 ‘실제 입주’가 되어야 한다는 것.

예를 들어서 잔금은 냈는데, 전 세입자가 안 나가서 이틀 뒤에 짐을 들여놓는다면?

→ 그 이틀 뒤가 입주일입니다.

→ 전입신고도 그날 이후에 해야 유효합니다.

즉, 확실히 입주가 가능한 상태(열쇠 받고, 짐 넣고, 물 전기 되는 상태)가 되어야 법적으로도 “점유”라고 봅니다.

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3.  전입신고 = 내가 이 집에 살고 있다는 걸 동사무소에 신고하는 절차

전입신고는 거주지 변경을 행정적으로 알리는 절차입니다.

우리가 보통 이사를 하면 동사무소 가서 하는 그 전입신고 맞습니다.

하지만 전세 계약에서는 이게 매우 중요해집니다. 왜?

전입신고를 하고, 실제 입주도 되어 있어야 **‘대항력’**이라는 권리가 생깁니다.

대항력이란?

“내가 이 집에 먼저 들어와서 살고 있었으니, 이 집에 대해 어떤 권리를 주장할 수 있어!”라고 외치는 힘.

 

예를 들어볼게요.

김세입 씨가 전입신고도 안 한 채 입주만 하고 있었습니다.

그런데 알고 보니 집주인이 이미 은행에 집을 담보로 대출을 받아 근저당을 설정해 놓았더군요.

전입신고를 안 한 김세입 씨는 후순위로 밀려버리고, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 못 돌려받을 수도 있습니다.

→ 그래서 전입신고는 빠르면 빠를수록 좋습니다.

→ 입주 당일에 전입신고 + 확정일자까지 처리하는 게 가장 안전한 방법입니다.

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4. 확정일자 = 계약서에 찍는 “우선권 도장”

확정일자란, 주민센터에서 계약서에 도장을 찍어주는 겁니다.

이 도장은 ‘이 계약서가 실제로 존재한다’는 것을 공식적으로 인정해주는 표식입니다.

확정일자가 왜 중요할까요?

확정일자가 있어야 ‘우선변제권’이 생깁니다.

즉, 집이 경매에 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 세입자가 전세보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리입니다.

단, 주의할 점은:

• 계약서 작성일과 확정일자 받은 날은 달라도 됨
• 하지만 확정일자 찍힌 날짜 기준으로 우선순위가 정해짐

예를 들어,

• 계약은 5월 1일에 했는데
• 확정일자를 5월 10일에 받았다면
• → 우선변제권은 5월 10일부터 발생합니다

그러니 입주와 동시에 확정일자를 받는 게 베스트입니다.

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📌 이 4가지를 날짜 기준으로 정리하면?

항목내용의미

계약서 작성일	5월 1일	계약 체결
잔금일	5월 10일	전세금 완납 + 열쇠 인도
입주일	5월 10일	실제 점유 시작
전입신고일	5월 10일	대항력 발생일
확정일자	5월 10일	우선변제권 발생일

이렇게 같은 날 처리하는 것이 가장 안전합니다.

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🧠 결론 요약 – 전세 4대장 핵심만 쏙쏙

• 잔금일: 돈 다 내는 날, 대부분 입주일과 같음
• 입주일: 실제로 집에 들어가는 날, 이 날부터 전입신고 가능
• 전입신고: 대항력을 위한 필수 조건
• 확정일자: 우선변제권을 위한 도장, 늦게 받을수록 순위도 밀림

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📣 실전 꿀팁

1. 잔금일은 반드시 평일로 설정하세요.
2. → 전입신고 및 확정일자 처리를 위해
3. 잔금일에 바로 전입신고와 확정일자를 같이 처리하세요.
4. → 주민센터에서 한 번에 가능
5. 확정일자는 전입신고 다음 순서입니다.
6. → 전입신고 먼저 하고 계약서 원본 제출하면 확정일자 바로 찍어줍니다