전세 계약 전 반드시 알아야 할 특약사항 작성법 총정리

– 집주인도 세입자도 반드시 체크해야 할 특약 꿀팁 –

목차

1. 전세 계약 전 특약이 중요한 이유
2. 특약사항이란 무엇인가?
3. 전세 계약 시 반드시 넣어야 할 핵심 특약 항목
4. 상황별 추천 특약 조항 예시
5. 특약사항 작성 시 주의할 점
6. 마무리: 특약이 곧 계약의 방패

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1. 전세 계약 전 특약이 중요한 이유

전세 계약은 단순히 돈을 맡기고 집을 빌리는 것을 넘어서, 수천만 원 또는 억 단위의 금액이 오가는 민감한 거래입니다.
하지만 계약서에 있는 기본 양식만으로는 모든 상황을 커버하지 못합니다.
그렇기 때문에 **'특약사항'**이 필요한 거죠.
예를 들어, 집이 경매에 넘어갔을 때, 집주인이 세금을 체납했을 때, 혹은 전입신고가 어려운 구조일 때 등 예상치 못한 문제에 대비하기 위해 우리는 특약사항을 꼼꼼히 준비해야 합니다.

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2. 특약사항이란 무엇인가?

‘특약’이란 말 그대로 특별히 약속하는 내용입니다.
표준 계약서에 기재된 조항 외에, 양측이 서로의 권리와 의무를 추가로 정의하는 항목을 뜻하죠.

예시:

• 집주인은 계약 만료 시 보증금을 반환하지 못할 경우, 연체 이자율을 지불한다.
• 세입자는 전입신고와 확정일자를 계약 다음날까지 완료한다.

이처럼 특약은 임차인(세입자)과 임대인(집주인)이 법적으로 책임을 질 수 있는 조항으로, 나중에 법적 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거가 됩니다.

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3. 전세 계약 시 반드시 넣어야 할 핵심 특약 항목

다음은 전세 계약 전 반드시 검토하고 넣어야 할 특약사항들입니다.

3.1. 등기부등본 기준 확인 조항

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본 계약 체결 전 확인한 등기부등본 내용(소유자, 근저당권, 가압류 등)에 변동이 없음을 확인한다.

→ 집이 담보로 잡혀있거나 경매 위기인 경우 방지

3.2. 확정일자·전입신고 보장

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임대인은 임차인이 계약 당일 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있도록 협조한다.

→ 세입자의 우선변제권 확보

3.3. 보증금 반환 관련 조항

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계약 종료 후 1개월 이내 보증금을 반환하지 않을 시, 연 10%의 이자율을 적용하여 지연 이자를 지급한다.

→ 보증금 미반환 시 법적 근거 확보

3.4. 집주인 세금 체납 시 책임 조항

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임대인의 세금 체납으로 인한 압류 발생 시, 임대인은 전적인 책임을 지며 보증금 손실 시 전액 배상한다.

3.5. 중도 계약 해지 시 위약금 조항

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계약 기간 중 해지 시, 계약 당사자는 잔여 계약기간에 비례하여 손해를 배상한다.

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4. 상황별 추천 특약 조항 예시

Case 1. 집주인이 다주택자인 경우
→ "임대인은 계약 종료일까지 해당 부동산에 추가적인 근저당, 담보 설정 등을 하지 않는다."

Case 2. 재건축/재개발 예정 아파트
→ "계약 기간 중 재건축/재개발로 인해 계약 이행이 불가능할 경우, 임대인은 즉시 보증금 전액을 반환하고 이사 비용을 일부 부담한다."

Case 3. 집주인이 바뀌는 경우 (소유권 이전)
→ "임대차 기간 중 소유권이 이전되더라도 기존 임대차 조건은 그대로 승계되어야 하며, 임대인은 이에 대해 명확히 책임진다."

Case 4. 수리 및 관리비 관련
→ "입주 전까지 고장난 보일러, 변기 등 주요 시설은 임대인이 수리하며, 입주 후 7일 이내 발견 시 무상 수리한다."

Case 5. 관리비 및 공과금 분담
→ "공과금 및 관리비는 임차인이 부담하되, 체납이 발생할 경우 임대인은 이에 대한 책임을 지지 않는다."

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5. 특약사항 작성 시 주의할 점

• 문구는 최대한 명확하게 작성하라. “가능하면”, “협조한다” 등의 애매한 표현은 피하고, “반드시”, “책임진다” 등의 확정적 표현을 사용하자.
• 구두약속은 무효다. 반드시 계약서에 명시된 문장만이 법적 효력이 있다.
• 필요 시 자필 서명 또는 날인을 요구하라. 특약 내용이 효력을 가지려면 계약 당사자가 이를 인지하고 동의했다는 표시가 필요하다.
• 중개사에게만 맡기지 말고 직접 확인하자. 공인중개사가 모든 특약을 챙겨주는 경우는 드물다.
  → 세입자 본인이 원하는 조항이 빠지지 않았는지 직접 체크해야 함.

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6. 마무리: 특약이 곧 계약의 방패

전세는 단순한 '임대'가 아닙니다. 수억 원을 맡기는 투자이며, 그만큼 위험도 수반됩니다.
표준계약서 하나로는 모든 위험을 막을 수 없기 때문에, 특약사항은 내 재산을 지키는 방패가 되어줍니다.

또한, 집주인 입장에서도 명확한 특약은 불필요한 분쟁을 줄이고, 오해 없이 계약을 이끌어갈 수 있게 해줍니다.

계약서를 쓰는 순간만큼은 귀찮아도, 민감하게, 꼼꼼하게 접근해야 합니다.
한 줄의 특약이 억 단위의 보증금을 지킬 수 있습니다.